Im US-amerikanischen Immobilienmarkt ist es bereits üblich digitale Gebäudedaten positiv oder negativ einzupreisen. Es entstehen Abschläge von bis zu 10% auf den Kaufpreis einer Immobilie, sofern die dazugehörigen Projektinformationen nicht vorliegen. Aus „Nice-to-have“ wird „Must-have“, denn diese Informationen sind für die Immobilienbranche von großer Notwendigkeit.
Der Begriff der Digitalisierung beschreibt die Transformation von analogen Daten in digitale. Die Erhebung und Auswertung von Daten erfolgt nicht mehr nur von Hand, sondern in einem automatisierten Prozess. Für Nutzer und Nutzerinnen der Immobilienbranche ergibt sich dadurch eine Vielzahl von neuen Perspektiven und Chancen. Denn auch die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt bleiben vom digitalen Wandel sowie wachsenden Ansprüchen von Bewohnern und Betreibern nicht unbetroffen. Die Immobilienbranche muss auf diese Entwicklungen reagieren. Durch einen digitalen Lösungsansatz in analogen Prozessen werden Arbeitsabläufe beschleunigt und somit langfristig Zeit und Geld gespart. Zudem werden ein hoher Grad an Transparenz sowie die Kontrolle über alle Phasen des Immobilienlebenszyklus gesichert.
Auf Basis einer systemischen Datenerhebung verlaufen diverse Prozesse (voll-)automatisiert. Auf Knopfdruck können bauwerksrelevante Informationen abgerufen werden, Datenflüsse stehen allen Beteiligten zur Verfügung und lassen sich ortsunabhängig abrufen.
Aber warum sind digitale Gebäudedaten noch kein Standard?
Laut Sarah Schlesinger, Digitalexpertin und Geschäftsführerin von Blackprint Partners, gehen in Deutschland bei herkömmlicher Bearbeitung rund 98%[1] der erfassten Informationen bei der Übergabe an den Betrieb verloren. Hierbei ist das größte Problem, dass Asset-Manager sowie Betreiber oft nicht wissen, welche Informationen relevant sind, wie sie ausgewertet werden müssen und wo sie zu finden sind. Zwar ist das klassische Geschäftsmodell auch ohne die Auswertung der Informationen gewährleistet, die Chance auf zusätzliche Erlösmodelle wird jedoch nicht wahrgenommen, Potentiale bleiben unausgeschöpft und bestehende Preise könnten gemindert werden.
Um diesem Problem zu entgehen und mögliche Chancen zu nutzen, muss ein digitaler Ansatz für jetzt anlaufende Projekte etabliert werden. Ein Informationsstandard, der die digitalen Planungs- und Baustellendaten festhält und somit nutzbar macht, kann hierbei das passende Werkzeug darstellen. Dabei muss sichergestellt sein, dass bereits implementierte Standards Innovationen nicht ausbremsen. Auch Nachhaltigkeit findet in dieser Welt ihren Platz.
Digitaler Weg, nachhaltiges Ziel
Durch Initiativen wie „Friday for Future“ wird deutlich, dass Nachhaltigkeit ein immer größeres Thema in unserer Gesellschaft wird und heutzutage kaum noch unberücksichtigt bleibt. Deshalb ist auch die Immobilienwirtschaft dabei sich nachhaltig aufzustellen. Doch kann die Digitalisierung hierbei wirklich unterstützen? Geht es nicht nur darum nachhaltige Baustoffe zu verwenden? Nachhaltige Baustoffe sind ebenso ein wichtiger Faktor für eine nachhaltige Immobilienwirtschaft, aber ist es denn wirklich immer notwendig vorhandene Baustoffe durch nachhaltige zu ersetzen?
Die Software Building Information Modeling (BIM) optimiert die Planung, Ausführung und Bewirtschaftung durch digitale Projektdaten von allen Beteiligten, das heißt vom Investor über die Gewerke und Architekten bis hin zu den Property Managern. Diese Daten werden in der BIM Software erfasst, kombiniert und modelliert. Somit kann beispielsweise ein Gebäude, das ursprünglich als Bürogebäude gebaut wurde, als Wohngebäude umgebaut werden. Der Unterschied zur bisherigen Methode liegt darin, dass digitale Projektdaten zu einer Planungssicherheit, Transparenz, und bessere Entscheidungsgrundlage beiträgt. Das Risiko von falschen Entscheidungen aufgrund nicht konsistenter Daten nimmt deutlich ab und Baustoffe können effizient sowie nachhaltig eingesetzt werden. Zudem kann dadurch das Risikobudget besser kalkuliert werden.
BIM spielt aber nicht nur im Falle einer Gebäude-Neuplanung auf den Aspekt Nachhaltigkeit ein, sondern berührt alle Lebensphasen eines Gebäudes. In der Planung werden bereits Energieeffizienz und Bewirtschaftung berücksichtigt. Eine falsch konzipierte Gebäudehülle, kann auch durch die energieeffizienteste Haustechnik nicht mehr ausgeglichen werden. Deshalb ist BIM als Gesamtsystem zu betrachten.
Die ESG-Kriterien und EU-Regulatorik als riesige Treiber
Aufgrund steigender CO2-Regularien sind Unternehmen angehalten CO2 Einsparungsmaßnahmen nachzuweisen. Transparenzanforderungen und Reporting-Verpflichtungen zwingen alle Marktteilnehmer zur digitalen und automatisierten Informationserhebung – sowie -verarbeitung, denn ohne eine professionelle Informationsauswertung ist es kaum möglich, die Erfüllung der ESG-Kriterien nachzuweisen. Dadurch, dass der Finanzsektor hinsichtlich seiner Investitionsstrategien vermehrt durch Nachhaltigkeitsrichtlinien beeinflusst wird, wird auch nachhaltiges Bauen und Betreiben von Immobilien für die Werterhaltung zur Pflicht.
Kann jeder BIM anwenden?
Ganz so einfach ist es leider nicht. BIM allein im Projekt ist nicht ausreichend. Hierbei ist die Erfahrung mit BIM ausschlaggebend. Ohne langjährige Erfahrung und Expertise fehlt dem Anwender die nötige BIM Kompetenz, um typische Fehler entlang der Leistungsphasen zu vermeiden. Dabei ist der Anwender in der Verantwortung, die sich ergebenden Potentiale zu erkennen, wie digitale Projektinformationen dem Auftraggeber helfen können. Oftmals wird die Implementierung von BIM unterschätzt. Entscheidungsträger probieren den BIM Change bei großen Projekten aus, die aufgrund ihrer enormen Komplexität und fehlender BIM Kompetenz zum Scheitern verurteilt sind. BIM ist eine Arbeitsmethodik, die im Vergleich zum klassischen Vorgehen grundverschieden ist. Kommunikationswege sind viel abgestimmter, Arbeitsweisen lösungsorientiert und konkret auf Herausforderungen am Bauprozess zugeschnitten.
Wir, CORE Digital Engineering, haben alle Themenfelder abgearbeitet, kennen die Herausforderungen und wissen, wie wir mit dieser Methode umgehen müssen. Als zertifizierte BIM Experten (DIN 9001 BIM Generalplanungsprozess) arbeiten wir nach abgestimmten Abläufen, welche die Qualität der BIM Methode sicherstellen. Dabei nutzen wir neben den aktuellen Planungsmethoden (BIM) auch internationale Prozess Standards (BPM, IDM I, II), die diese Planungen erst ermöglichen bzw. steuern. Zusammen mit Bauherren und Projektmanagern schaffen wir die Grundlagen für moderne und effiziente Planungen und ermöglichen so die Risiken transparent zu machen und Projekte in der Methode (BIM) erfolgreich abzuschließen. Durch die ständige Prüfung von Lösungsansätzen in der Methode der modellbasierten Planung im operativen Alltag, sind wir als Experten bereits in mehreren Entwicklungen von Planungswerkzeugen tätig.
[1] Schlesinger, S. (2021). Knietief im Konjunktiv. Immobilienmanager, (5), 7